Laporan MarketBeat Cushman & Wakefield menyajikan analisa aktivitas ekonomi dan real estat komersial setiap kuartal yang mencakup jumlah pasokan, permintaan, dan tren harga di tingkat pasar dan sub-pasar.
KONDOMINIUM K2 2020
“Harga unit kondominium pada area CBD mengalami sedikit peningkatan pada kuartal ini. Hal ini didorong oleh penjualan unit-unit segmen atas yang dilakukan oleh pembeli end-users sebelum pandemi di Januari dan Februari. Namun secara umum, tidak ada pergerakan harga pada pasar kondominium di Jakarta dsk. dan peluncuran proyek pra-penjualan baru hanya akan berlanjut lagi saat transmisi Covid-19 sudah terlihat lebih terkontrol dan ekonomi sudah kembali bangkit atau stabil,” ujar Lini Djafar, Executive Director.
PASOKAN: Tidak Ada Peluncuran Proyek Baru di Kuartal 2
Konstruksi 4.369 unit kondominium pada 9 proyek telah selesai di kuartal 2 2020, sehingga total pasokan yang telah menyelesaikan konstruksi di tahun 2020 hingga kuartal ini menjadi 7.735 unit, turun sebanyak 56% dari tahun-ke-tahun (YoY) dibandingkan 17.504 total unit yang terselesaikan di tahun 2019 hingga kuartal 2 2019.
Setelah relaksasi pembatasan sosial berskala besar (PSBB) di Jakarta yang dilakukan pemerintah lokal di pertengahan Juni sebagai transisi ke masa new normal, beberapa proyek mulai melanjutkan atau menyelesaikan aktivitas konstruksi, walau dengan pekerja yang masih terbatas, untuk mengikuti jadwal serah terima tepat waktu.
Total pasokan pra-penjualan kondominium berada tetap di 184.167 unit, dengan tidak adanya peluncuran proyek baru di kuartal ini. Beberapa pengembang masih menunda penawaran proyek-proyek baru mereka, sementara beberapa juga melakukan tes pasar dengan menawarkan skema nomor urut pemesanan (NUP) untuk proyek mendatang.
PERMINTAAN: Penurunan Tingkat Serapan Unit
Tingkat serapan bersih di kuartal 2 2020 tercatat sebanyak 3.318 unit, lebih rendah 12,6% dari kuartal sebelumnya, dan datang dari penjualan yang diinisiasi di Januari dan Februari sebelum adanya pandemi Covid-19. Tertolong oleh berkurangnya pasokan pra-penjualan, tingkat pra-penjualan sedikit membaik di kuartal ini dari 61,1% ke 61,3%.
Pengembang mulai membuka kembali kantor pemasaran dan lokasi proyek mereka (dengan mengikuti protokol kesehatan) kepada para calon pembeli. Untuk mendorong penjualan, pengembang menawarkan kemudahan cara bayar dengan cicilan down payment (DP) yang lebih lama.
Tingkat kekosongan rata-rata kondominium masih belum mengalami perubahan yang besar pada 49,7%. Beberapa penghuni ekspatriat yang kembali ke negara asalnya di kuartal lalu telah berangsur kembali ke Indonesia untuk kembali bekerja di kantornya yang mulai dibuka.
Di sisi lain, para pelajar yang menghuni unit kondominium masih belum kembali dikarenakan sekolah dan universitas yang masih tutup, yang diperkirakan akan bertahan hingga awal tahun depan.
Protokol kesehatan dasar seperti pengecekan suhu tubuh, penyediaan hand sanitizer, dan disinfeksi area publik terlihat di kondominium yang beroperasi. Selain itu, beberapa proyek masih tetap membatasi akses dan pengunjung, juga menutup beberapa fasilitas komunal di lapangan dan melarang aktivitas fit-out unit untuk mengurangi resiko penyebaran Covid-19.
HARGA: Pergerakan Harga Hanya Terlihat di Kondominum CBD
Harga rata-rata kondominium Jakarta dsk. masih menunjukkan pertumbuhan YoY sebesar 2,9% pada akhir kuartal 2 2020, walau masih lebih rendah dari pertumbuhan YoY kuartal pertama (3,4%). Harga unit di area CBD mengalami sedikit peningkatan sebanyak 0,2% kuartal-ke-kuartal (QoQ) ke Rp53.900.000 per meter persegi, sementara tidak ada pergerakan harga yang tercatat baik di lokasi primer maupun sekunder.
APARTEMEN SEWA K2 2020
“Kami memperkirakan harga sewa dari apartemen servis untuk tetap bergerak lamban hingga akhir 2020 yang dikarenakan oleh rendahnya permintaan akomodasi sewa sebagai dampak dari pembatasan perjalanan selama pandemi. Pemulihan permintaan dan harga sewa pada segmen apartemen servis bergantung pada kembalinya ekspatriat dan dibukanya kembali perjalanan bisnis. Hingga saat itu, operator apartemen servis perlu memitigasi biaya operasional melalui berbagai pengurangan harga sewa dan persyaratan sewa yang lebih fleksibel,” jelas Lini Djafar, Executive Director.
PASOKAN: Tidak Ada Pasokan Baru Selama Kuartal 2
Tidak ada proyek baru Apartemen Servis atau Apartemen Khusus Sewa yang selesai dibangun selama kuartal ini. Beberapa Apartemen Servis baru, seperti Intercontinental Residence Pondok Indah, Somerset Kencana, dan Somerset Sudirman yang direncanakan untuk beroperasi di K3 dan K4 2020, diperkirakan akan menunda jadwal operasionalnya karena pandemi Covid-19.
PERMINTAAN: Permintaan Terus Mengalami Penurunan
Pandemi sangat memengaruhi permintaan sub-sektor Apartemen Servis pada kuartal 2 2020. Permintaan menurun 17,7% QoQ sementara tingkat hunian secara umum sub-sektor ini menurun ke 43,2%.
Operator Apartemen Servis mengalami kesulitan untuk mendapatkan permintaan baru di saat ekspatriat menunda atau membatalkan rencana sewa baru yang disebabkan oleh implementasi pembatasan perjalanan ke Indonesia. Selain itu, para penghuni ekspatriat lainnya kembali ke negara asal mereka sejak perusahaan menunda aktivitas kerja selama pandemi.
Tingkat hunian Apartemen Servis paling rendah tercatat pada April dan Mei, namun sedikit permintaan baru dari tamu jangka pendek (staycation atau bisnis) mulai kembali pada Juni, sebagai dampak dari pelonggaran pembatasan perjalanan lokal dan bisnis. Permintaan dari tamu jangka pendek ini diperkirakan akan terus berlanjut, yang dapat meningkatkan tingkat hunian di sub-sektor ini pada kuartal-kuartal selanjutnya.
Sama halnya, Apartemen Khusus Sewa juga terdampak dari penghuni yang tidak melanjutkan kontrak sewanya dan penundaan beberapa kontrak sewa baru. Tingkat hunian tercatat di 59,8% di akhir kuartal 2 (-4,3% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya).
Beberapa proyek Apartemen Khusus Sewa berhasil mempertahankan tingat hunian yang lebih tinggi, yang disebabkan oleh kontrak dengan jangka lebih panjang (lebih dari 1 tahun). Dengan begitu, tingkat hunian pada sub-sektor ini diprediksi untuk tetap stabil hingga akhir tahun.
HARGA: Harga Sewa Tetap Tertekan
Harga sewa rata-rata sub-sektor Apartemen Khusus Sewa dan Apartemen Servis relatif tidak mengalami perubahan selama kuartal 2 2020 (sebagian besar dikarenakan transaksi yang sedikit), masing-masing tercatat pada Rp241.550 and Rp370.431 per meter persegi per bulan. Namun, pada sub-sektor Kondominium Sewa, rata-rata harga sewa mengalami penurunan sebesar 11,3% dari kuarter sebelumnya (menjadi Rp165.509 per meter persegi per bulan).
Hal ini disebabkan oleh tingginya angka unit yang tersedia, yang menyebabkan kompetisi dengan sedikitnya permintaan, sehingga para pemilik individu bersiap untuk menerima harga sewa yang lebih rendah selama pandemi. Hal ini diperkirakan untuk berlanjut hingga akhir tahun dengan harga sewa tetap berada di bawah tekanan penurunan.
Industri K2 2020
“E-commerce, logistik, dan pusat data akan menjadi kunci utama dalam permintaan ruang industri. Covid-19 telah mempercepat laju perdagangan on-line, baik oleh konsumen maupun perusahaan, dan hal ini akan memberikan dampak positif kepada permintaan di masa depan. Kami memperkirakan antusiasme para investor akan kembali bangkit saat aturan pembatasan pergerakan telah diangkat,” Wira Agus, Director, Industrial and Land Sales.
PASOKAN: Tidak Ada Pasokan Baru Selama 2020 Hingga Kuartal Ini
Dengan dimulainya pandemi Covid-19 sejak Maret, tidak ada pasokan baru di pasar industri pada kuartal ini, sehingga total pasokan kumulatif di Jakarta dsk. tidak mengalami perubahan di 14.990 hektar. Semakin terbatasnya land bank di Jakarta dsk. menyebabkan pengembangan estat industri di masa depan berpotensi untuk berkembang ke arah koridor timur Jakarta dsk. seperti Karawang, Purwakarta, hingga Subang, sejalan dengan pengembangan fasilitas pendukung yang sedang dibangun di daerah tersebut.
Namun, dengan adanya upaya pengurangan resiko penyebaran Covid-19, aktivitas konstruksi untuk ekspansi yang sedang berjalan di Subang tertunda, yang akan berdampak ke penundaan operasional hingga paling cepat di akhir 2020.
PERMINTAAN: Permintaan Tercatat Positif walaupun Menurun dari Kuartal Sebelumnya
Permintaan sebanyak 34 hektar di Jakarta dsk. tercatat di kuartal ini, dengan keseluruhan permintaan pada estat yang berlokasi di koridor timur. Walaupun sektor industri menjadi salah satu yang tidak terlalu terdampak Covid-19 (dibuktikan dengan serapan positif dalam kuartal ini), serapan bersih ini menurun sebesar 37,5% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Saat konsumen dan bisnis beradaptasi dengan kebiasaan “new normal” dan pola konsumsi saat Covid-19, permintaan (inquiries) baru datang dari sektor industri terkait consumer goods, e-commerce, logistik, dan pusat data.
Namun, beberapa transaksi yang sedang terjadi, terutama dari investor internasional, mengalami penundaan atau pembatalan dalam jangka pendek yang disebabkan oleh lockdown lokal dan pembatasan perjalanan antar negara yang diberlakukan oleh banyak negara di wilayah Asia Pasifik.
Keadaan ini kemungkinan belum akan berubah hingga pelonggaran atau pengangkatan aturan PSBB di Jakarta dan pembatasan perjalanan menuju Indonesia diberlakukan.
HARGA: Estat Berupaya Menahan Harga Tanah di Tingkatan yang Sama
Harga rata-rata tanah industri mengalami penurunan sebesar 3,13% QoQ ke Rp2.565.000 per meter persegi dari kuartal sebelumnya. Penurunan harga ini terjadi seiring menguatnya nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS di kuartal ini. Selama masa sulit ini, estat berupaya untuk menjaga dan menahan harga tanah di tingkatan yang sama untuk memikat terutama investor luar negeri.
Kunjungi laman global Cushman & Wakefield untuk mengunduh laporan.