Cushman & Wakefield menyajikan analisa aktivitas ekonomi dan real estat komersial pada setiap kuartal yang mencakup tren pasokan, permintaan, dan harga di tingkat pasar dan sub-pasar.
Perkantoran CBD K3 2020
“Tingkat hunian & serapan bersih mencapai rekor terendah pada kuartal ini, dengan aktivitas penyewaan ruang kantor melambat untuk yang kedua kalinya dalam waktu kurang dari satu bulan. Hal ini membuat kondisi pasar seakan terhenti. Masa Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) transisi terus memberikan tantangan kepada para pemilik bangunan di Jakarta, dengan harga sewa tetap berada di bawah tekanan di hadapan permintaan yang sedikit.
Sektor e-commerce, fintech, dan e-logistics masih menjadi satu-satunya sumber aktivitas pasar dan dengan sebagian besar tenaga kerja yang masih berada di rumah, belum terlihat adanya arah yang jelas dalam jangka panjang mengenai kebutuhan ruang atau preferensi kerja untuk industri seperti perbankan, asuransi, dan institusi finansial, dikarenakan mereka masih mengevaluasi arah dalam masa pandemi ini,” ujar Nonny Subeno, Executive Director, Commercial
Pasokan: Satu proyek menjadi tambahan baru pada pasokan pasar
RDTX Place, proyek seluas 98.500 meter persegi yang berlokasi di Jl. Prof. DR. Satrio memasuki pasar perkantoran dalam kuartal ketiga 2020. Dengan masuknya proyek ini, total pasokan kumulatif pasar perkantoran CBD Jakarta kini berjumlah 7,03 juta meter persegi. Tidak ada pasokan baru yang diperkirakan akan masuk sebelum akhir 2020, sebagai dampak dari pandemi yang membuat penyelesaian beberapa proyek tertunda hingga tahun depan.
Permintaan: Permintaan kembali bergerak stagnan pada September setelah munculnya beberapa tanda perbaikan
Dengan dampak negatif dari Covid-19 yang memengaruhi seluruh sektor bisnis, beberapa aktivitas downsizing(perampingan atau efisiensi ruang kantor), relokasi, bahkan penutupan ruang kantor terlihat di banyak bangunan di CBD, terutama pada perkantoran Grade B dan C. Tingkat serapan bersih tercatat negatif 41.600 meter persegi dalam kuartal 3 ini, menjadikan reduksi Year-To-Date hunian perkantoran ke 54.000 meter persegi. Tingkat hunian rata-rata pada pasar perkantoran CBD menurun ke 72.6% pada akhir September 2020 dan memungkinkan untuk terus menurun pada bulan-bulan akhir di tahun ini.
Beberapa tanda perbaikan kondisi pasar sempat muncul pada Juli dan Agustus (dengan bertambahnya inquiry dan meningkatnya aktivitas inspeksi bangunan) sebagai dampak dari pelonggaran pembatasan operasional kantor oleh Pemerintah. Namun, kondisi ini hanya berlangsung singkat dengan adanya pengetatan kembali Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) pada September, yang menyebabkan hampir tidak adanya transaksi pada September. Meski demikian, terdapat dua kesepakatan transaksi penting yang berlangsung pada kuartal ketiga: relokasi seluas 5.000 meter persegi oleh sebuah perusahaan minyak & gas, juga transaksi ruang seluas 3.000 meter persegi oleh bisnis e-commerce.
Harga: Harga sewa terus menurun
Harga sewa Rupiah terus mengalami penurunan pada kuartal ketiga, sejalan dengan meningkatnya kekosongan ruang pada pasar perkantoran. Pada akhir September, harga sewa gross rata-rata perkantoran CBD berada pada Rp 282.100,00 per meter persegi per bulan (penurunan sebesar 5,7% YoY). Dalam Dolar AS, angka tersebut berada di US$18,96 per meter persegi per bulan, turun sebesar 10,2% YoY.
Dengan perkiraan perkembangan ekonomi yang menurun (sekitar -2%), tren terhadap lokasi perkantoran dengan biaya yang lebih rendah, downsizing ruang perkantoran, dan potensi penutupan operasional kantor yang lebih banyak pada pasar perkantoran CBD diperkirakan akan masih terjadi dalam jangka pendek. Di samping itu, harga sewa gross akan tetap berada di bawah tekanan dengan lemahnya permintaan dan tingginya kekosongan ruang.
Pemilik bangunan akan tetap menghadapi permintaan penundaan pembayaran sewa atau service charge dan penangguhan sewa atau negosiasi ulang mengenai pembayaran sewa dari para penyewa ruang perkantoran. Beberapa rencana sebelumnya mengenai relokasi dan/atau ekspansi ruang kantor terlihat akan tetap mengalami penundaan, paling tidak hingga kuartal 1 2021 atau hingga situasi pandemi menjadi stabil.
Pusat perbelanjaan K3 2020
“Seperti kebanyakan kota besar lainnya, pusat perbelanjaan di Jakarta masih dalam kondisi ‘babak belur’ dengan adanya pembatasan jumlah pengunjung dan perjalanan secara umum. Baik para penyewa maupun pemilik bangunan sedang berupaya menghadapi kondisi pasar retail yang sangat tertekan. Pengajuan beberapa bentuk pengurangan biaya sewa atau penangguhan pembayaran sewa dari para penyewa sedang dipertimbangkan oleh para operator mall pada basis case-by-case, relatif terhadap kondisi individual para penyewa di masa pandemi ini,” Lini Djafar, Executive Director, Retail
Pasokan: Tiga pusat perbelanjaan baru dibuka menyusul pelonggaran PSBB
Menyusul pelonggaran PSBB, 3 pusat perbelanjaan yang awalnya dijadwalkan untuk buka pada semester 1 2020, kini mulai beroperasi. Pusat perbelanjaan tersebut yaitu Green Sedayu Mall, Wang Plaza yang berlokasi di Jakarta Barat dan Senayan Park di Jakarta Pusat. Penyelesaian ketiga proyek ini menambah sekitar 47.800 meter persegi ruang retail di pasar pusat perbelanjaan.
Namun, kenaikan kasus COVID-19 pada pertengahan September, yang menjadikan Pemerintah Jakarta memutuskan untuk memberlakukan kembali PSBB di ibukota, membawa dampak negatif lebih lanjut pada para peretail yang bisnisnya nampak baru akan pulih pada periode PSBB transisi. Walaupun mall telah diizinkan untuk tetap buka pada PSBB fase kedua ini, jumlah konsumen dine-in di restoran masih dibatasi, yang tetap memberi dampak pada footfall atau jumlah pengunjung keseluruhan pada mall secara signifikan.
Permintaan: Tingkat hunian terus menurun dengan pandemi yang masih berlanjut
Dengan adanya larangan menyantap makanan di dalam ruang retail selama PSBB fase kedua, sejumlah pemilik bangunan menginisiasikan cara kreatif untuk menyediakan ruang makan yang aman. Salah satunya adalah dengan memberikan pengalaman makan berkonsep drive-in, di mana mereka menyediakan beberapa lot parkir dalam mall untuk dijadikan area makan drive-in yang memungkinkan konsumen untuk menyantap makanan dengan nyaman dari dalam kendaraan mereka masing-masing.
Meski dengan berbagai strategi dan inisiatif untuk menjaga jumlah traffic konsumen dan menghasilkan omset penjualan dalam mall, penurunan tingkat hunian secara keseluruhan masih terjadi dan tingkat hunian rata-rata di pasar pusat perbelanjaan menurun sebanyak 1,7% dari kuartal sebelumnya, menjadi 77,8% pada akhir September.
Tutupnya Parkson di Lippo Mall Puri yang merupakan cabang terakhir mereka di Jakarta, menjadi sebuah bukti dari tantangan yang dihadapi oleh peretail fashion selama pandemi ini, terutama department store. Segala kesulitan yang dihadapi para tenant mall selama pandemi ini (termasuk penurunan jumlah traffic pada mall dan pembatasan yang diberlakukan oleh Pemerintah), menyebabkan beberapa peretail untuk mencari alternatif dalam rangka menjaga keberlangsungan bisnis mereka, seperti membuka outlet-outlet stand-alone dalam kawasan komersial lokal. Jl. Senopati (di daerah CBD Jakarta) dan Golf Island (Pantai Indah Kapuk) merupakan lokasi-lokasi yang telah menjadi populer sebagai destinasi wisata kuliner sejak dimulainya masa PSBB transisi.
Harga: Tidak adanya perubahan harga dalam 2 kuartal berturut-turut
Rata-rata harga sewa dan service charge masih tidak mengalami perubahan dalam dua kuartal berturut-turut, menunjukkan timeline pasar sejak awal PSBB diberlakukan di Jakarta. Pemilik mall masih tetap bersedia untuk meninjau keadaan tenant secara individual pada masa pandemi ini dalam basis case-by-case, seperti pemberian beberapa bentuk pengurangan biaya sewa atau persetujuan penangguhan pembayaran sewa. Situasi ini diperkirakan untuk tetap berlanjut hingga akhir tahun 2020 dan menuju 2021, atau paling tidak hingga situasi pandemi menunjukkan tanda-tanda lebih stabil.