BAGI sebuah perusahaan, memutuskan menyewa atau membeli ruang perkantoran memang bukan perkara mudah.
Ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan, terutama ketersediaan dana yang dihubungkan dengan cashflow perusahaan, serta perencanaan usaha dalam 5-10 tahun ke depan.
Untuk perusahaan asing, jelas, membeli ruang perkantoran tidak ada dalam kamus mereka. Selain bukan core business, membeli properti akan membebani cashflow perusahaan. Tapi bagi perusahaan domestik atau patungan, jika memungkinkan untuk membeli ruang perkantoran, mengapa harus menyewa?
Selama ini memang banyak perusahaan-perusahaan lokal, dikelola keluarga atau kelas UKM, yang membeli ruko untuk pengadaan kantornya. Tapi sekarang ada pilihan lebih menarik, yakni strata title office. Meski secara nominal mungkin lebih mahal, tapi sebetulnya banyak keuntungan yang menyertainya – mulai dari lokasinya yang lebih strategis, kualitas bangunannya, hingga ketersediaan berbagai fasilitasnya.
Faktanya, kantor strata title memang lagi naik daun belakangan ini. Bahkan, dalam tiga tahun mendatang, pasokan perkantoran strata di Jakarta, misalnya, akan terus bertambah. Pemicu dari membengkaknya pasok ini terutama berasal dari permintaan yang cukup tinggi terutama bagi perusahaan untuk kantor pusat atau untuk fasilitas yang kritis seperti data center, di mana perusahaan memilih untuk memiliki daripada menyewa.
Memiliki kantor jelas mempunyai banyak keuntungan ketimbang menyewa.
1) Bujet sewa bisa dipakai untuk membeli
Anggaran biaya (uang) sewa kantor, dengan tambahan sedikit, dapat digunakan untuk mencicil harga beli gedung strata, terutama jika membelinya dengan kredit dari bank.
2) Investasi dan perpajakan
Untuk kepentingan tax planning di mana secara perpajakan ”biaya penyusutan gedung kantor” tersebut akan mengurangi penghasilan kena pajak— taxable income, sehingga efeknya akan mengurangi ”beban pajak” yang harus dibayarkan. Jika dibandingkan dengan biaya sewa dimana faktor pengurang tersebut betul-betul cash maka membeli ruang kantor merupakan salah satu cara berinvestasi.
3) Potensi capital gain
Terbukti investasi properti di lokasi yang prima memberikan capital gain yang cukup tinggi, dalam jangka waktu menengah atau panjang. Terutama jika dibandingkan dengan suku bunga tabungan dan deposito dan tingkat inflasi.
4) Tiga keuntungan sekaligus
Jika dana perusahaan/pemegang saham memungkinkan, maka dapat membeli unit kantor yang lebih besar daripada yang dibutuhkan saat ini, sehingga akan memperoleh tiga keuntungan sekaligus. Yakni, perusahaan/pemegang saham menikmati pendapatan sewa, potensi kenaikan harga, dan ada ruang untuk ekspansi dalam jangka menengah atau panjang.
5) Hindari risiko sewa naik terus
Tidak ada risiko atas fluktuasi biaya sewa, terutama pada saat harga sewa meningkat terus.
6) Hindari kontrak tidak diperpanjang
Tidak ada risiko atas perjanjian sewa kantor yang tidak dapat diperpanjang ketika perjanjian sewa tersebut jatuh tempo, sehingga harus pindah kantor dan menanggung biaya relokasi dan fit out yang cukup tinggi pada saat tidak ada rencana pindah.
7) Dapat diwariskan
Kepemilikan properti dapat diwariskan, karena kepemilikannya dijamin dan dilindungi oleh UU. Juga, dapat dipindah-tangankan atau dijual kembali, jika diperlukan, tentunya dengan harga pasar yang berlaku saat itu. Apalagi pasar properti di kota-kota besar seperti Jakarta adalah cukup likuid dan besar pasarnya, terutama untuk properti-properti yang lokasinya strategis dan prima.
8) Dapat diagunkan
Seperti jenis proeprti yang lain, strata title office juga dapat diagunkan ke bank.
Lalu, apa saja kriteria penting dalam memilih gedung strata yang perlu diketahui calon pembeli dalam membandingkan pilihan?
Setidaknya ada 6 kriteria yang harus diperhatikan: 1) Lokasi, 2) Aksesibilitas, 3) Kualitas gedung, 4) Fasilitas-fasilitas (parkir, lift, toilet, sistem AC yang fleksibel dan independen, dan fasilitas penunjang seperti restoran, kantin, business center, dan lain-lain), 5) Pengalaman dan komitmen pengembang, 6) Pengelola gedung, dan 7) Potensi pasar sewa menyewa.
(Mina Ondang, Senior Associate Director, Investment, PT Cushman & Wakefield Indonesia)